CA Paris (réf.), pôle 1, ch. 2, 21 mai 2026, n° 25/13484
La destination contractuelle doit être définie avec une précision suffisante pour identifier les activités autorisées et apprécier, au regard notamment des règles d’urbanisme, des contraintes de l’immeuble et des caractéristiques propres au local, si celui-ci est apte à l’exploitation projetée par le preneur.
En l’espèce, le bail du locataire est résilié en première instance, par acquisition de la clause résolutoire, pour impayés locatifs. Le locataire interjette appel de cette ordonnance ; il en demande la réformation au motif qu’il ne peut pas exploiter les locaux conformément à la destination contractuelle, qui s’avérait en l’espèce, particulièrement large.
En effet, les locaux autorisaient les activités suivantes : « Boulanger, et/ou Pâtisserie, et/ou Traiteur, et/ou restauration rapide à emporter ou sur place, et/ou sandwicherie et/ou Pizza ».
Le locataire réclamait donc la mise en œuvre d’un système d’extraction des fumées, pour développer une activité de restauration rapide de type pizzeria.
Au cas d’espèce, Le conduit d’extraction existait, mais il s’arrêtait au deuxième étage de l'immeuble et ne débouchait pas en toiture. Il ne permettait donc pas l’exploitation normale d’une activité de pizzeria conformément à la destination convenue.
Le fait que le locataire, qui avait acquis le fonds de commerce, ait pu être informé de cette situation, ne faisait pas obstacle à sa demande de délivrance conforme des locaux, incluant l’accessoire essentiel qu’est le système d’extraction.
Le locataire n’était pas resté inactif : il avait engagé des échanges avec le syndic de copropriété, qui avait accepté le principe de la tenue d’une assemblée générale extraordinaire afin de soumettre le projet aux copropriétaires. La bailleresse, qui devait en avancer les frais en sa qualité de copropriétaire, s’y est toutefois opposée. Dans le même temps, la bailleresse avait fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l’avait assigné en référé aux fins de faire constater l’acquisition de celle-ci
Dans ces conditions, l’argument tenant à l'exception d’inexécution était "sérieux", et la décision de première instance, infirmée en toutes ses dispositions. La cour n’a toutefois pas dispensé définitivement le preneur de ses loyers : elle l’a autorisé à les suspendre, à charge de les consigner auprès de la Caisse des dépôts jusqu’à la mise en place d’un conduit dûment autorisé.
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