CA Chambéry (réf.), ch civ., 1ère sect., 2 juin 2026, n° 25/01035
Un arrêté de mise en sécurité pris avant la loi « habitat dégradé », mais toujours en vigueur lors de son entrée en application, peut-il faire cesser l’exigibilité des loyers d’un local commercial ?
C'est précisément l'apport de l'arrêt rendu par la cour d’appel de Chambéry, le 2 juin 2026.
Une protection auparavant limitée à l’occupation d’un logement
Avant la réforme de la loi habitat dégradé (L. n°2024-322 du 9 avr. 2024), le mécanisme de cessation de l’exigibilité des loyers prévu par l’article L. 521-2, I, du Code de la construction et de l’habitation concernait l’occupation d’un logement. Les locaux exclusivement commerciaux ou professionnels n’en bénéficiaient pas.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 3 juillet 2025 (n° 23-20.553, bull.), rendu sous l’empire de la rédaction antérieure du texte :
« L’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, ne prévoit la cessation de l’exigibilité des loyers que pour l’occupation d’un logement. »
Une extension aux locaux professionnels et commerciaux
La loi « habitat dégradé » a élargi le champ du dispositif. Dans sa rédaction issue de la réforme, l’article L. 521-2 vise désormais les sommes versées en contrepartie de l’occupation d’un local ou d’une installation, « qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial ».
Sous réserve des exceptions prévues par le texte, les locaux professionnels et commerciaux peuvent donc bénéficier de la cessation légale de l’exigibilité des loyers lorsqu’ils sont visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité.
Restait à déterminer le sort des arrêtés pris avant cette extension, mais dont les effets se poursuivaient lors de son entrée en vigueur.
Un arrêté antérieur à la réforme, mais toujours en vigueur
Dans l’affaire commentée, un arrêté du 3 juin 2022, désigné comme un « arrêté de péril » dans la décision, n’avait pas été levé lors de l’entrée en vigueur de la réforme.
La cour d’appel de Chambéry retient que les loyers du local commercial cessent d’être exigibles à compter du 11 avril 2024.
La distinction est importante : avant cette date, l’arrêté ne faisait pas cesser l’exigibilité des loyers de ces locaux exclusivement commerciaux sur le fondement de l’article L. 521-2 du Cch. À compter de l’entrée en vigueur de la réforme, la cour lui reconnaît cet effet, alors même qu’il avait été pris près de deux ans auparavant.
Il ne s’agit donc pas de faire remonter la suspension des loyers à la date de l’arrêté, mais d’appliquer le nouveau dispositif à une mesure toujours en vigueur. Les sommes indûment perçues par le bailleur doivent donc être restituées au preneur commercial.
Deux précisions sur la portée du mécanisme
La décision rappelle également l’importance de la portée de l’arrêté lorsqu’il vise les parties communes.
La Cour de cassation avait déjà jugé, à propos d’un logement, que lorsqu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, la suspension des loyers s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes. Il ne suffit donc pas que les désordres ne concernent pas directement les parties privatives du local loué pour écarter le dispositif (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n° 15-22.680, bull.)
Par ailleurs, la cessation légale de l’exigibilité des loyers n’est pas subordonnée à la démonstration d’une faute ou d’un manquement du bailleur. Il convient néanmoins de distinguer cette absence de condition de faute de l’exception expressément prévue lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations.
En pratique
Cette décision invite à ne pas écarter l’application du nouveau texte au seul motif que l’arrêté de mise en sécurité précède la réforme. Un arrêté ancien, mais toujours en vigueur, peut ainsi avoir des conséquences sur l’exigibilité des loyers commerciaux à compter de l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions.
La portée de la solution doit toutefois être appréciée à la lumière de son contexte : un arrêt rendu en référé, portant sur l’application dans le temps de la nouvelle rédaction de l’article L. 521-2 du CCH.
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