Cass. 3ème civ., 1er oct. 2026, n° 25-14.711 (bull).
Dans la mise en œuvre du droit de préférence de l’article L.145-46-1 du Code de commerce, le sujet des honoraires tient une place de choix.
Le locataire peut écarter les honoraires et répondre à l'offre, sur la base du seul prix de vente
En effet, ledit article imposant une réponse du locataire « au prix » de l’offre, la question s’est immédiatement posée quant au fait de savoir si le locataire pouvait écarter les honoraires sans risquer de se voir opposer une modification de l’offre.
L’arrêt du 28 juin 2028 (n°17-14.605), consacrant l’ordre public de cette disposition - dont on sait désormais qu’il est statutaire – a répondu clairement : le locataire peut notifier son intention d’acquérir au seul prix de vente.
L'offre de vente majorée des honoraires reste cependant valable.
Et si les honoraires sont volontairement réglés par le preneur ?
Mais si le locataire a acquis l’immeuble en ayant accepté de régler les honoraires, peut-il en obtenir le remboursement ?
C’est précisément la question à laquelle répond la 3ème chambre dans l’arrêt commenté.
La solution apportée a le mérite de la clarté : si le locataire a payé les honoraires, il peut en solliciter le remboursement.
La Cour de cassation casse l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris, le 10 janvier 2025 (n° 23/00301). Nous avions, lors de sa parution, commenté cet arrêt (LIEN VERS NOTRE COMMENTAIRE), qui avait jugé que contrairement à la notification de l’offre de vente en tant que telle, la qualification d’ordre public ne portait pas sur la mention des horaires, de sorte que les parties pouvaient choisir d’y renoncer. En acceptant de les prendre à sa charge « en tout connaissance de cause », le locataire devait les conserver.
L’arrêt commenté rend sans objet cette argumentation.
Conclusion opérationnelle
En pratique, l’offre sera faite sans honoraires. Si le prix de vente est majoré des honoraires, le locataire-acquéreur peut les écarter. Si, enfin, le locataire-acquéreur a réglé le prix de vente et les honoraires, il peut en solliciter le remboursement, dans le cadre de la restitution de l’indu.
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