CA Montpellier, ch. com., 15 septembre 2026, n° RG 24/02471
Deux baux dérogatoires de trois ans, conclus l'un après l'autre sur le même local avec deux sociétés distinctes, mais pour l'exploitation d'un seul et même fonds : la fraude au statut des baux commerciaux est constituée dès lors que le bailleur savait que l'exploitation se poursuivait. Le second bail est annulé, et l'exploitant d'origine se voit reconnaître un bail commercial de neuf ans.
Une situation assez commune
L'article L. 145-5 du code de commerce permet aux parties d'écarter le statut, pourvu que la durée totale du bail ou des baux successifs ne dépasse pas trois ans. Ce terme atteint, il leur est interdit de conclure un nouveau bail dérogatoire « pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ». Faute de pouvoir changer de fonds, on est alors tenté de changer de preneur.
Le montage dont la cour d'appel de Montpellier avait à connaître est, de ce point de vue, classique s'il en est. Par acte notarié du 10 octobre 2016, des bailleurs personnes physiques donnent à bail dérogatoire, pour trois ans, du 1er mars 2017 au 29 février 2020, un local destiné à un commerce de bijoux fantaisie. Le 19 février 2020 – dix jours avant le terme – ils signent un second bail dérogatoire de trois ans, à effet du 1er mars 2020, avec une société immatriculée un mois auparavant par le concubin du dirigeant de la première.
En février 2022, les deux sociétés assignent les bailleurs afin que la première soit reconnue titulaire d'un bail commercial. Le tribunal judiciaire de Perpignan les en déboute le 26 mars 2024.
La question posée à la cour était donc simple : suffit-il d'interposer une personne morale nouvelle pour rouvrir un délai de trois ans, alors que le fonds exploité reste le même ?
La cour répond par la négative, et se place pour cela sur le terrain de la fraude.
Une fraude caractérisée par la continuité d'exploitation
Le principe : la dérogation est licite, son détournement ne l'est pas.
La cour commence par rappeler que le souhait du bailleur de ne pas concéder la propriété commerciale « n'apparaît pas frauduleux » en lui-même. Il ne fait là, purement et simplement, qu'user d'une faculté que la loi lui reconnaît. Tout change lorsque la succession des baux n'a « d'autre objet et effet que de soustraire les relations des parties à l'application du statut protecteur ».
La solution est ancienne. La Cour de cassation approuve depuis longtemps les juges du fond qui retiennent la fraude lorsque des baux dérogatoires sont consentis tour à tour au preneur réel et à des prête-noms, tandis que le même exploitant reste dans les lieux et en supporte les charges (Cass. 3e civ., 9 févr. 1994, n° 91-21.907). Elle l'a redit, au visa du principe selon lequel la fraude corrompt tout, à propos d'un second bail signé par l'associée majoritaire de la société exploitante (Cass. 3e civ., 8 avr. 2010, n° 08-70.338, publié).
L'apport de l'arrêt est de transposer cette jurisprudence au texte issu de la loi du 18 juin 2014. Depuis lors, l'article L. 145-5 ne s'attache plus seulement à l'identité des parties, mais à l'exploitation du « même fonds dans les mêmes locaux ». Le délai de trois ans court à compter de la prise d'effet du premier bail dérogatoire, sans que la renonciation du preneur puisse y faire obstacle (Cass. 3e civ., 22 oct. 2020, n° 19-20.443, publié).
Une difficulté demeurait : le texte défend aux « parties » de conclure un nouveau bail dérogatoire, et la seconde société était, en droit, un tiers. Lever cet écran est précisément l'office de la fraude. La cour ne conteste pas la personnalité morale du second preneur ; elle constate qu'il n'a jamais exploité.
La preuve : un faisceau d'indices, et un élément décisif
C'est au preneur qui revendique le statut de prouver la fraude, ce que la cour rappelle expressément. La preuve résulte ici d'éléments d'une grande banalité, et c'est ce qui en fait tout le prix pour le praticien :
- les deux baux, à destination identique, se succèdent sans un jour de vacance, ce qui établit la continuité matérielle de l'occupation ;
- l'état des lieux d'entrée du second preneur est dressé le 19 février, quand l'état des lieux de sortie du premier ne l'est que le 29, ce qui exclut toute libération réelle des locaux ;
- les abonnements d'électricité et de téléphone sont demeurés au nom de la première société et prélevés sur son compte, ce qui révèle l'identité du véritable exploitant ;
- l'associé unique de la seconde société était salarié à temps plein dans une autre entreprise, ce qui trahit le caractère fictif du second preneur ;
- les SMS, constatés par huissier, montrent que les bailleurs continuaient de traiter des loyers, des travaux et de la vie de la boutique avec le premier exploitant, ce qui démontre qu'ils connaissaient la situation.
Les quatre premiers indices recoupent, pour l'essentiel, ceux de l'arrêt du 8 avril 2010 : même commerce, loyers, électricité et téléphone acquittés par l'exploitant d'origine. Seul le cinquième est véritablement décisif. Que l'exploitation se soit poursuivie ne suffit pas ; encore faut-il que le bailleur l'ait su.
Sur ce point, la cour ne s'en tient pas à une présomption. Elle relève que les bailleurs, « conseillés par leur notaire », guidaient eux-mêmes l'exploitant dans ses démarches, l'un d'eux ayant même suggéré qu'un bail dérogatoire soit ensuite conclu avec l'un de ses enfants. L'aveu, s'il en est, d'un montage destiné à durer.
Une sanction radicale
La fraude établie, la cour en tire deux conséquences : le second bail dérogatoire est annulé, et la première société est déclarée titulaire d'un bail commercial de neuf ans.
La fraude prive d'effet l'acte interposé. L'article L. 145-5, alinéa 2, fait le reste : le preneur qui reste et est laissé en possession au-delà du terme bénéficie, par le seul effet de la loi, d'un nouveau bail soumis au statut.
On mesure alors pourquoi la connaissance du bailleur est la clef de voûte du raisonnement. Sans elle, il n'y a pas de preneur « laissé » en possession, pour reprendre les termes du texte, mais un occupant qui se maintient derrière un tiers à l'insu du propriétaire. Le montage élaboré par le seul preneur ne lui conférerait aucun droit.
Ce qu'il faut retenir
L'arrêt n'innove pas, mais il a le mérite de la clarté. Sous l'empire de la loi Pinel comme avant elle, changer le nom du preneur ne remet pas le compteur à zéro lorsque le fonds reste le même et que le bailleur le sait.
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