CA Caen, 2ème ch. Civ. et com., 4 juin 2026, n° 25/00253
Par un arrêt du 4 juin 2026, la cour d’appel de Caen admet la résiliation unilatérale d’un bail commercial aux torts du bailleur, sur le fondement de l’article 1226 du code civil.
En l’espèce, le preneur exploitait un restaurant dans un immeuble affecté de désordres persistants : humidité, salpêtre, dégradation d’un escalier devenu dangereux et défauts de couverture présentant un risque pour les usagers. Le bailleur avait été alerté à de nombreuses reprises depuis 2017.
Pendant plus de six ans, le preneur a multiplié les constats, alertes et mises en demeure, avant d’obtenir une expertise judiciaire.
Après l’assignation du bailleur en exécution des travaux (sur la base de ladite expertise), le bailleur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur 3 années d’impayés. La cour considère que ce commandement, intervenu sans réclamation préalable et sans engagement effectif des réfections malgré les mises en demeure et le rapport d’expertise, poursuivait le but d’échapper aux obligations de délivrance et d’entretien.
La mauvaise foi privait donc le commandement de tout effet.
Il restait donc à la cour d’apprécier les conditions de la résolution par notification prévue à l’article 1226 du code civil, notifiée par le preneur le 17 juin 2024, plus de quatre mois après le commandement de payer. Cette notification unilatérale n’avait pas été précédée d’une mise en demeure spécifique d’exécuter les travaux.
Il convient de retenir les aspects suivants :
– L’article 1226 impose en principe une mise en demeure préalable, sauf urgence ou lorsque les circonstances établissent qu’elle est vaine. Ici, les relances anciennes, les conclusions expertales, l’assignation au fond et la volonté du bailleur de mettre fin au contrat rendaient une mise en demeure supplémentaire vaine (sur ce point, v. Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-16.583) ;
– La gravité des manquements est retenue bien que les locaux ne fussent pas impropres à leur destination et que le restaurant ait été exploité durant cette période. Cette précision est déterminante : pour la cour de Caen, la résolution n’exige pas l’impossibilité absolue d’exploiter, dès lors que les désordres affectent sérieusement les conditions d’exploitation et présentent des enjeux de sécurité ou de salubrité.
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