Une clause prévoyant une hausse forfaitaire du loyer d’un bail commercial peut être valable, même improprement qualifiée d’indexation

ACTUALISATION - la Cour de cassation, par arrêt publié du 3 septembre 2026 (n° 25-14.904), juge désormais qu’une clause d’augmentation forfaitaire, périodique et automatique du loyer, sans plafond ni limitation de durée, est réputée non écrite. Elle considère qu’une telle stipulation organise une révision unilatérale à la hausse, même sans référence à un indice, et fait échec au régime impératif des articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce. Cette solution est susceptible de remettre en cause le raisonnement retenu par la cour d’appel de Besançon le 30 juin 2026.

CA Besançon, 1ère ch. civ. et comm., 30 juin 2026, n°25/00145.

Si le mécanisme est bien établi, il n’en demeure pas moins toujours intéressant d’appréhender les décisions rendues sur ce sujet.

Pour rappel, la révision légale et la clause d’échelle mobile obéissent aux articles L. 145-37 et suivants du Code de commerce. La clause d’augmentation forfaitaire, lorsqu’elle ne comporte aucune véritable variation indiciaire, relève d’une qualification distincte.

Un courant jurisprudentiel a, ces dernières années, largement illustré le contentieux de la clause d’indexation, au regard de la sanction du réputé non écrit partiel ou total, rapporté à la distorsion de la clause.

Au cas d’espèce, la question était celle de l’interprétation d’une stipulation contractuelle dénommée « indexation », cette terminologie étant reprise à plusieurs endroits du bail. La cour rejette la demande de la locataire tendant à voir la clause réputée non écrite, en retenant qu’elle constituait en réalité une clause d’augmentation forfaitaire. La clause étant licite, il n’y avait pas lieu d’examiner la demande de restitution du trop-perçu allégué.

La cour retient notamment que :

• l’intitulé d’une clause ne commande pas sa qualification ;
• le loyer évoluait selon un taux fixe de 2 % l’an ;
• cette évolution ne résultait d’aucun indice économique ;
• le montant du loyer était déterminable dès l’origine du bail, pour toute sa durée.

Dans les circonstances de l’espèce, la clause n’était donc soumise ni aux prescriptions applicables aux clauses d’indexation ni aux règles du Code monétaire et financier invoquées par la locataire.

‼️ Quid de la clause d’augmentation forfaitaire en présence des clauses tunnel de la loi SVE (art. L. 145-38-1 C. com.) ? Le dispositif est sans incidence sur une véritable clause d’augmentation forfaitaire, qui ne prend pas en compte la variation d’un indice. Le texte autorise seulement les clauses encadrant, symétriquement à la hausse comme à la baisse, la variation annuelle de l’ILC utilisée dans le cadre de la révision légale (art. L. 145-38) ou d’une clause d’échelle mobile (art. L. 145-39). Il ne vise ni l’ILAT ni l’ICC

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