Bail commercial : la perte du droit au maintien dans les lieux expose l’ex-preneur à l’expulsion… en référé

CA Montpellier, 1re ch. civ., 12 mai 2026, n° 25/05038

Laisser passer le délai biennal ne coûte pas seulement au locataire commercial son indemnité d’éviction. Cela lui coûte aussi – et c’est autrement plus fâcheux – le droit de rester dans les lieux. La cour d’appel de Montpellier en tire la conséquence qui s’impose : l’expulsion, prononcée par le juge des référés, sans passer par la case du juge du fond.

• Un congé tout ce qu’il y a de plus classique

  En août 2020, le bailleur délivre à son locataire un congé pour le 31 décembre 2021, avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. Rien que de très ordinaire, si ce n’est que le bail visé avait lui-même pris la suite d’un bail dit « précaire » – vraisemblablement un bail dérogatoire, l’arrêt restant muet sur ce point.

  Le locataire, lui, ne prend pas d’initiative. Deux années s’écoulent sans qu’il saisisse le juge, ni pour contester le congé, ni pour faire fixer son indemnité.

• Le locataire se réveille… trop tard

  En 2024, le bailleur constate que le délai biennal est expiré et somme son ex-locataire de libérer les lieux. Ce dernier se découvre soudain des arguments : le congé serait nul, et le bail applicable ne serait pas celui que l’on croit, mais un autre – celui-là même qu’il qualifiait, quatre ans plus tôt, de « faux grossier ». Les revirements, s’il en est, ont leurs limites.

   

• Pas d’indemnité, pas de maintien

  Saisi par le bailleur, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier préfère ne pas trancher La cour montpelliéraine ne l’entend pas ainsi, et son raisonnement tient en quelques lignes.

  Le congé a mis fin au bail. Le locataire avait deux ans, à compter de la date pour laquelle il avait été donné, pour le contester ou réclamer son indemnité (C. com., art. L. 145-9 et L. 145-60). Il ne l’a pas fait : son action est prescrite, sans que rien ne soit venu interrompre ou suspendre le délai.

  Or le droit au maintien dans les lieux de l’article L. 145-28 n’a pas d’existence autonome.

  Il n’est que le corollaire du droit à l’indemnité d’éviction : le locataire ne peut être contraint de partir avant d’avoir été indemnisé, encore faut-il qu’il reste une indemnité à percevoir. L’action prescrite, le maintien disparaît avec elle, purement et simplement.

   

• Du trouble manifestement illicite à l’expulsion

  La cour va au bout de la logique. Elle qualifie elle-même l’ex-locataire d’occupant sans droit ni titre, sans renvoyer cette appréciation au juge du fond. Une telle occupation constitue un trouble manifestement illicite, que le juge des référés peut faire cesser même en présence d’une contestation sérieuse (C. pr. civ., art. 835, al. 1er). L’expulsion est ordonnée sous astreinte, assortie d’une indemnité d’occupation provisionnelle.

   

• Dans le sillage de la Cour de cassation

  La solution est cohérente. Le 12 février 2026, la troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt publié au Bulletin (n° 24-10.578), que le délai de deux ans court à compter de la date d’effet du congé, même lorsque celui-ci comporte une offre d’indemnité d’éviction, que la mauvaise foi du bailleur ne l’interrompt pas, et qu’une fois l’action prescrite, l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite.

   

• Montpellier passe de la théorie à l’expulsion

  La Cour de cassation s’était toutefois bornée à casser et renvoyer, sans ordonner elle-même l’expulsion. La cour d’appel de Montpellier franchit le pas et déroule la mécanique jusqu’à son terme : prescription, déchéance du droit au maintien, occupation sans droit ni titre, expulsion. Chose faite, donc : dans pareille configuration, le référé-expulsion est une voie parfaitement praticable.

   

• Une clause de majoration trop étroite

  À titre surabondant, le bailleur réclamait une indemnité d’occupation égale au double du loyer, en application d’une stipulation du bail. La cour la lui refuse : la clause ne visait que la résiliation par le jeu de la clause résolutoire, et l’étendre à l’occupation consécutive à un congé aurait supposé une interprétation hors de portée du juge des référés.

  Avis aux rédacteurs : une telle clause gagne à viser toute occupation sans titre, quelle qu’en soit la cause – sous réserve, bien entendu, du pouvoir de modération du juge (C. civ., art. 1231-5).

   

• Preneurs, bailleurs : ce qu’il faut retenir

  Au preneur, un seul conseil : noter la date d’effet du congé et assigner avant deux ans, même si une indemnité lui a été offerte, même s’il attend son chiffrage, même si des discussions sont en cours. Une irrégularité du congé découverte sur le tard ne le sauvera pas, sa contestation étant soumise au même délai.

  Au bailleur, la patience profite. Congé régulièrement délivré, délai biennal expiré sans réaction du locataire : nul besoin d’attendre l’issue d’une procédure au fond, le référé peut suffire à obtenir l’expulsion et une indemnité d’occupation provisionnelle.

  Textes : C. com., art. L. 145-9, L. 145-28 et L. 145-60 ; C. pr. civ., art. 835, al. 1er ; C. civ., art. 1231-5.

   

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