Par arrêt publié du 17 septembre 2026 (n°24-21.650), la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise le point de départ de l’action en contestation de la vente, fondée sur l’article L. 145-46-1 du code de commerce.
Le locataire n'avait pas été notifié par son bailleur, qui avait réalisé la vente de deux parcelles ; sur l'une d'entre elle était édifié un hangar consenti à bail commercial depuis 1977.
En revanche, le locataire avait reçu, le 11 février 2021, une lettre recommandée des nouveaux propriétaires des parcelles. Cette lettre l’informait de la vente intervenue, de la poursuite du bail et des nouvelles modalités de règlement des loyers.
Elle ne révélait toutefois ni le prix ni les conditions de la vente.
Le preneur avait sollicité une copie de l’acte, finalement obtenue le 2 août 2021. Il soutenait que la prescription de son action en contestation ne pouvait courir avant cette communication.
La Cour de cassation écarte l’argument et approuve la Cour aixoise : le délai de prescription court dès la connaissance de la vente, de sorte qu’un simple courrier révélant au locataire le changement de propriétaire pourrait donc suffire.
Son action en contestation de la vente fondée sur la violation de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce était donc prescrite.
Cette décision s’inscrit dans une construction jurisprudentielle désormais cohérente que l’on rappellera succinctement :
- Le 28 juin 2018 (n°17 14.605), la troisième chambre civile a reconnu le caractère d’ordre public de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce
- Le 18 décembre 2025 (n°24-10.767), la troisième chambre a jugé que la violation du droit de préférence légal relevait de la nullité et (surtout !) que l'action se prescrivait en 2 ans conformément à l'article L. 145-60 du Code de commerce.
Pour aller plus loin :
- P. de Plater, La pratique notariale face au droit de préférence légal du locataire commercial, JCP N, n° 21, 24 mai 2024, pp. 27 et s.
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Pour consulter la décision : https://lnkd.in/eHQffFAH
DE PLATER AVOCATS
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