La réglementation des baux d’habitation est d’ordre public ; les parties peuvent difficilement aménager les dispositions de la loi du 6 juillet 1989. La loi impose au bailleur de restituer le dépôt dans un délai d’un ou deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes dûment justifiées.
À défaut, le dépôt « restant dû » est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par période mensuelle commencée en retard, quel que soit le montant indûment retenu. Depuis plusieurs années, la Cour de cassation précise les contours de ce régime.
Celui-ci s’applique tant au bail d’habitation vide, au titre de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 (dépôt de garantie d’un mois) qu’au bail d’habitation meublé par renvoi de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 (dépôt de garantie de deux mois, art. 25-6). Le bail mobilité, en revanche, exclut tout dépôt de garantie (art. 25-13) et échappe, par voie de conséquence à ce mécanisme.
Le compte entre les parties
Le dépôt se compense avec les sommes liées à l’occupation. Le locataire qui rend les clés avant la fin du préavis reste redevable des loyers jusqu’à son terme : l’acceptation des clés et l’état des lieux ne valent pas renonciation du bailleur (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-13.387).
L’indemnité d’occupation due par le locataire maintenu dans les lieux après la prise d’effet du congé pour vendre, qui lui a été notifié, s’impute aussi sur le dépôt de garantie (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-20.758, FS-B).
La preuve des dégradations, en revanche, dépend d’un formalisme strict : les éventuelles dégradations doivent être constatées, soit par un état des lieux établi contradictoirement et amiablement (art. 3-2), soit, à défaut, par un commissaire de justice, dont le constat, même non contradictoire, peut-être pris en compte dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties.
À l’inverse, « un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence », ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-19.422, FS-B).
Le déclenchement de la majoration
La majoration ne naît que si un dépôt reste dû, partiellement ou totalement. Lorsque les loyers ou réparations retenus égalent ou dépassent le montant du dépôt de garantie entre les mains du bailleur, elle est rejetée, la Cour statuant elle-même sans renvoi (Cass. 3e civ., 9 nov. 2022, n° 21-19.212, FS-B).
En revanche, si une somme reste due par l’ex-bailleur, la pénalité court de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, ou de deux mois dans le cas contraire, à compter de la remise des clés en main propre ou par lettre recommandée. Le juge ne peut en reporter le point de départ par équité (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-14.525).
Seul le défaut de transmission de la nouvelle adresse peut exonérer le bailleur, conformément à l’article 22 al. 7 de la loi du 6 juillet 1989. Enfin, le bailleur doit prouver la réception de la restitution : un chèque envoyé mais jamais encaissé ne suffit pas si le locataire conteste l’avoir reçu (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-21.258). On peut en rapprocher la règle applicable au congé, dont les effets courent de sa réception et non de son envoi.
Encore faut-il que le locataire la demande : le juge qui l’alloue d’office modifie l’objet du litige (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, préc.). Demandée, la majoration concourt, par sa nature indemnitaire, à la détermination du taux du ressort (Cass. 2e civ., 16 janv. 2025, n° 22-21.138, F-B) : accumulée sur plusieurs années, elle peut porter la demande au-delà de 5 000 € et ouvrir la voie de l’appel (art. R. 213-9-4 COJ).
Conclusion
La majoration est rigoureuse pour le bailleur, qui ne peut ni s’en exonérer par sa bonne foi ni se contenter de l’envoi d’un chèque de restitution, dont il ne rapporte pas la preuve de la bonne réception par l’ex-locataire. Elle reste exigeante pour le locataire, qui doit la demander et ne l’obtient que si un solde lui revient réellement, après avoir libéré le logement et restitué les clés. Enfin, le défaut de transmission de sa nouvelle adresse par le locataire, peut faire obstacle a déclenchement de la majoration.
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