CA Paris, Pôle 4, ch. 4, 7 juil. 2026, n° 24/02709
Au terme de la décision dont objetu, la Cour d’appel de Paris rappelle 2 distinctions importantes, relatives à l’obligation d’occupation du logement à titre de résidence principale (il s'agissait en l'espèce d'un bail d'habitation consenti par un OPH, auquel une partie de la loi du 6 juillet 1989 était applicable).
Au terme de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’absence d’occupation à titre de résidence principale d’un logement soumis à cette loi, est un motif de résiliation judiciaire (la clause résolutoire ne peut pas être mise en œuvre, car non visée par ce manquement).
En premier lieu, occuper le logement à titre de résidence principale, ne signifie pas qu’il faille l’occuper de manière permanente. Il importe de l’occuper au moins 8 mois par an, sauf motifs spécifiques.
En second lieu, il était reproché au locataire d’avoir sous-loué, mis à disposition ou cédé le logement, le bailleur ayant fait constater par commissaire de justice, la présence d’un tiers dans le logement.
Cet argument est balayé par la Cour, nul ne pouvant interdire au locataire « d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui » (art. 4n, L. 6 juill. 1989). Le caractère non écrit d’une clause contraire à l’article 4n, neutralise tout aménagement conventionnel.
En conséquence, nous rappellerons deux principes :
- L’occupation à titre de résidence principale n’est pas synonyme d’occupation permanente du logement
- Si la cession ou la sous-location est interdite, le fait d’héberger un tiers dans le logement n’est pas répréhensible. L’on rappellera que l’article 4n précité a pour fondement le respect de la vie privée et familiale (art. 8§1 CEDH).
‼️ Attention. L’hébergement induit l’occupation par le locataire en titre. Si le tiers occupe le logement sans que le titulaire l’occupe lui-même, ou que le locataire perçoit une contribution du tiers occupant, la sous-location ou la mise à disposition à titre onéreux, peuvent être caractérisés et sanctionnés par la résiliation du bail.
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