CA Douai, ch. 2, sect. 1, 21 mai 2026, n° 24/01217
Disposition du droit commun des contrats, l'article 1724 du Code civil est une source intarissable de contentieux. Cette disposition apparaît dans les baux sous la forme d'une clause dite de souffrance. Elle organise l'indemnisation du preneur, lorsque des travaux de plus de 21 jours sont réalisés en lien avec les lieux loués, et lui causent un préjudice.
En matière de bail d’habitation, point de négociation : toute clause contraire est réputée non écrite (art. 4-r L. 6 juillet 1989).
En matière de bail commercial, cet article est systématiquement modulé. Les arrangements sont possibles, au regard du caractère supplétif de l’article 1724 précité. En revanche, il se confronte à l’obligation de délivrance, qui, si elle n’a pas le caractère d’une obligation d’ordre public (non plus), revêt celui d’obligation essentielle.
En l’espèce, un locataire commercial a été contraint de fermer pendant une période de 5 mois en raison des travaux réalisés par le bailleur, qui consistaient en la démolition du bâtiment voisin, la réfection totale du parking et des réseaux du centre.
D’une manière classique la juridiction rappelle que le bailleur ne peut s’affranchir de son obligation de délivrance via une clause de souffrance, alors que le locataire a été dans l’impossibilité totale d’utiliser les locaux en raison des travaux réalisés.
‼️ Alors que le bailleur mettait en cause l’appréciation des juges, au motif que les travaux n’avaient pas concerné le local lui-même, mais un bâtiment situé hors de l’assiette du bail, la Cour répond que l’impact des travaux ne s’appréciait pas au niveau du local, mais au regard de la possibilité du locataire de les exploiter. Précision importante, qui détache les travaux relevant de l’article 1724 du Code civil, des locaux stricto-sensu. Par voie de conséquence, la Cour semble retenir l'impact des travaux sur l'exploitation des locaux et non sur leur atteinte matérielle.
En conséquence, la clause a été jugée inopposable, et le bailleur a été condamné à réparer les troubles causés par cette situation, outre une indemnité de 5.000 euros au titre de la violation de son obligation de bonne fois (art. 1104 c.civ.)
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