Bail d’habitation et défaut d’occupation à titre principal : résiliation du bail, sauf dispense du bailleur

Cass. 3ème civ., 19 mars 2026, n° 24-21.660
CA Paris, Pôle 4, ch. 4, 16 juin 2026, n° 24/08761

La loi du 6 juillet 1989 protège la résidence principale du #locataire. L’occupation à titre de résidence principale est définie commune occupation d’au moins 8 mois, sauf cause de santé, professionnelle, ou force majeure. Le statut des baux d’habitation gravite autour de cette notion, de sorte que le #bailleur qui notifie un #congé reprise pour #habiter, doit impérativement occuper le #logement à titre de #résidenceprincipale.

Qu’en est-il du locataire qui n’occupe pas le logement à titre de résidence principale ? Cette situation est illustrée par les deux arrêtés commentés. Ne pas occuper son logement à titre de résidence principale, et sauf cas exceptionnels prévus par le texte, expose le locataire à la résiliation de son bail. La situation concernée peut s’étendre de l’abandon pur et simple (avec mise en œuvre de la procédure de l’art. 14-1 L. 6 juill. 1989) à la mise en #sous-location irrégulière (art. 8 L. 6 juill. 1989), par exemple.

Cependant, et en dépit de la diversification progressive des motifs visés par la clause résolutoire, l’absence d’occupation à titre de résidence principale (sauf nouvelle servitude de résidence principale ! - v. ci-dessous), est exclusivement soumise à la résiliation judiciaire du bail.

L’arrêt de la cour d’appel de Paris rappelle ce principe : l’absence d’occupation à titre de résidence principale est un manquement d'une gravité suffisante, de nature à emporter la #résiliation judiciaire du bail. En effet, l’occupation principale est une obligation « essentielle » du preneur, à l’instar de l’obligation de paiement des loyers, par exemple.

La Cour de cassation, dans son arrêt du 19 mars 2026, était confrontée à la situation suivante : le locataire était titulaire d'un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, mais occupait le logement à titre de résidence secondaire. Le bailleur entendait reprendre le logement, pour ce motif, qu’il considérait être légitime et sérieux.

Le bailleur interjetait appel de la décision caennaise, qui avait annulé le congé. Le pourvoi du bailleur était finalement rejeté. La Cour de cassation a approuvé la Cour d’appel d’avoir jugé que les parties avaient conclu un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, tout en autorisant le preneur, à n'occuper le logement qu'à titre de résidence secondaire. Le locataire s'était donc vu consentir un bail d'habitation, mais était dispensé d'occuper le logement à titre de résidence principale. Nul sanction sans manquement.

‼️Attention : on restera très attentif aux implications d'une telle "dispense" en présence d'une servitude d'occupation à titre de résidence principale ( L. 151-14-1 du code de l'urbanisme).

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