Clause résolutoire du bail professionnel : le juge ne peut en suspendre les effets.

CA Saint-Denis de La Réunion, ch. civ., 21 juill. 2026, n° 25/00053

« Le contrat de bail liant les parties étant un contrat de bail professionnel et non un contrat de bail commercial ou de bail d’habitation, il est régi par les dispositions de l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 […] qui ne prévoient pas que le juge ait le pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire. »

Introduction

Une association locataire de locaux à usage exclusivement professionnel, qui avait apuré sa dette après l'expiration du délai du commandement, demandait la suspension des effets de la clause résolutoire. La cour refuse : le bail professionnel n'est pas un bail mixte, et faute de texte, le juge ne peut suspendre la clause.

Le bail professionnel n'est pas un bail mixte d’habitation et professionnel

• L'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 vise le local « affecté à un usage exclusivement professionnel ».
• L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 vise l'habitation et l'usage « mixte professionnel et d'habitation » constituant « la résidence principale du preneur ».

L'adverbe « exclusivement » trace la ligne de partage : toute part d'habitation à titre de résidence principale fait basculer le bail dans la loi de 1989, d'ordre public. Un local affecté à la seule activité, loué de surcroît à une personne morale, en est nécessairement exclu.

L’invocation de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne pouvait, en conséquence, prospérer.

Sans texte, pas de suspension de la clause résolutoire

La clause résolutoire opère de plein droit : le juge ne peut qu'en constater l'acquisition.

En revanche, le pouvoir d'en suspendre les effets est une dérogation à la force obligatoire du contrat, que le législateur a accordée au statut des baux d’habitation et commerciaux.

• L'article 57 A ne règle que la durée, la forme et les congés ; son silence ne se comble pas par analogie avec des régimes spéciaux d'interprétation stricte.
• L'article 1343-5 du code civil permet d'échelonner une dette, non de neutraliser une résiliation acquise.
• L'article L. 145-41 le confirme a contrario : il renvoie à l'article 1343-5 précité, puis ajoute expressément le pouvoir de suspendre la clause.

Le contraste avec le bail commercial est total. Le juge peut suspendre la clause « quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360, FS-B),

Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 (dite loi SVE), l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause pour non-paiement des loyers sont toutefois conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience (C. com., art. L. 145-41, al. 3).

Il en va de même en bail d’habitation (loi du 6 juillet 1989, art. 24) :

• le juge peut accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience (V) ;
• saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, il peut suspendre les effets de la clause pendant le cours de ces délais ; si le locataire se libère dans les conditions fixées, la clause est réputée ne pas avoir joué (VII).

En bail professionnel, sauf adoption conventionnelle du statut des baux commerciaux (C. com., art. L. 145-2, I, 7°), aucun de ces mécanismes n’est applicable.

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