Le 1er octobre 2026 est entrée en vigueur la « mise à niveau » des contrats types des baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Sujet important s’il en est. Il l’est d’abord au regard de leur contenu : il y en a deux, l’un pour les logements vides, l’autre pour les logements meublés. Il l’est ensuite au regard du retard pris depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian, qui a pourtant profondément remanié tant le droit locatif que celui de l’expulsion. Plus de trois ans auront donc été nécessaires pour que les modèles réglementaires rattrapent la loi.
Il manquait cependant une pièce à l’édifice : la notice d’information, elle aussi visée à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et qui doit être jointe au contrat de location.
C’est désormais chose faite. Le Journal officiel du 17 octobre 2026 portait publication de l’arrêté du 9 octobre 2026, qui remplace purement et simplement la notice issue de l’arrêté du 29 mai 2015, dont la dernière mise à jour datait de février 2023.
Des délais de grâce pour quitter les lieux ... entre 3 mois et 3 ans ?
En revanche, on peut s'étonner de ce que le nouvel arrêté, qui vise les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution (CPCE), indique que le locataire dont l’expulsion est prononcée peut se voir accorder un délai de grâce allant de trois mois à trois ans.
La notice énonce en effet qu’à l’issue du délibéré qui suit l’audience, le juge peut :
« ordonner l’expulsion assortie ou non d’un délai de grâce pour quitter les lieux (trois mois à trois ans) (article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution) ».
Or les dispositions relatives à ces délais ont – elles aussi – été modifiées par la loi Kasbarian. L’article L. 412-3 du CPCE permet au juge d’accorder des délais renouvelables aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée. Leur durée est encadrée par l’article L. 412-4, aux termes duquel ils ne peuvent désormais être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an. On est donc passé de 3 mois / 3 ans à 1 mois / 1 an.
Ces dispositions sont entrées en vigueur le 29 juillet 2023.
Les conséquences de cette mention
En droit, la notice d’information n’a qu’une valeur informative. Un arrêté ne saurait, par hypothèse, déroger à la loi. Le juge saisi d’une demande de délais appliquera l’article L. 412-4 du CPCE dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, quelles que soient les mentions de la notice remise au locataire.
L’erreur n’en demeure pas moins regrettable. La notice a précisément pour objet d’informer les parties, et au premier chef le locataire, de leurs droits et obligations. Un locataire confronté à une procédure d’expulsion pourra légitimement croire, à sa lecture, qu’il peut espérer jusqu’à trois ans de délai, là où le juge ne peut lui en accorder qu’un seul. Une rectification rapide de l’arrêté serait la bienvenue.
D’ici là, la prudence commande aux praticiens de ne pas se fier à la notice sur ce point. Bailleurs, administrateurs de biens, commissaires de justice et avocats doivent s’en tenir au texte du CPCE.
Pas seulement les baux d’habitation
On rappellera à titre surabondant que les délais de grâce ne visent pas les seuls baux d’habitation. L’article L. 412-3 du CPCE vise en effet les occupants de « lieux habités ou de locaux à usage professionnel ».
En conséquence, les baux d’habitation ne sont pas les seuls concernés. Les occupants de locaux professionnels, et donc les praticiens du bail professionnel comme du bail commercial, sont tout autant intéressés par la réduction de ces délais.
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